Pensar en los Remates Bancarios es pensar en litigios y riesgos. Sin embargo usted podría adquirir una propiedad a un 60% 0 40% por debajo de su valor. Si se anima a asumir ciertos riesgos por una extraordinaria inversión inmobiliaria le recomiendo seguir leyendo.
Los Remates Bancarios de Casas son una alternativa para adquirir una propiedad a bajo costo.
Adquirir una casa o departamento es uno de los principales objetivos financieros de los mexicanos. Y hay diversas formas de alcanzarlo, a través de un crédito hipotecario, ya sea a través del Infonavit o un banco.
Otra opción es aprovechar el remate bancario de una propiedad, debido a que suelen ser hasta 60% más baratos, según la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef).
¿Qué es un Remate Bancario de Casas?
Los Remates Bancarios ponen a la venta inmuebles cuyo dueño fue demandado por una institución bancaria al no pagar la hipoteca. Los bancos pueden reclamar por ley los derechos sobre la vivienda. Y, para recuperar el dinero, estas instituciones ponen a la venta estas propiedades a un precio menor.
Un remate hipotecario bancario es un proceso jurídico a través del cual se remata un inmueble cuyo propietario fue demandado por no pagar la hipoteca.
Esto porque de los miles de créditos que entregan los bancos cada año, muchas personas no logran hacer los pagos correspondientes. El remate hipotecario funciona como un mecanismo legal para recuperar las propiedades que quedaron como garantía en caso de incumplimiento de pago. De esta forma los bancos recuperan parte de la inversión o del crédito que otorgó.
¿Cómo nacieron los Remates Bancarios de bancos?
El mecanismo de remate bancario de bancos surgió a partir de la crisis inmobiliaria de 2009 para incentivar el mercado y que los bancos recuperaran parte de sus inversiones perdidas, al mismo tiempo que ofrecían a personas con un presupuesto reducido la posibilidad de adquirir un patrimonio.
En palabras sencillas, esto es la venta de casas embargadas por bancos por falta de pago del deudor del crédito hipotecario.
El banco hace valer su derecho de adjudicación del inmueble y lo ofrece al mercado a una fracción de su precio comercial, recuperando una parte del capital perdido.
Es importante resaltar que no es una compraventa ordinaria, pues no se compra directamente la propiedad, sino los derechos legales para adjudicarse el inmueble y posteriormente escriturarlo a tu nombre.
Tipos de Remates Bancarios Hipotecarios:
Remate Judicial
En los remates judiciales las propiedades forman parte de una subasta pública ante un juez. Para participar es necesario depositar 10% del valor de la propiedad a través de Bansefi. El precio de la vivienda se determina por las pujas el día de la subasta en el juzgado.
Remate Bancario
En los remates bancarios las instituciones de crédito ofertan las propiedades de forma directa o a través de despachos jurídicos.
Cesión de derechos litigiosos
Donde adquieres del banco los derechos de la demanda que presentó contra el cliente. De esta forma, se sustituye al acreedor hipotecario y es ahora tu responsabilidad culminar el proceso judicial de adjudicación de la propiedad.
Una vez ganado el juicio, ya puedes continuar con la escrituración y posesión del inmueble.
El PRECIO que pagas al banco en estos casos es de hasta el 30 por ciento del valor comercial del inmueble.
Cesión de derechos adjudicatarios
En este, el banco ya ha ganado el juicio de adjudicación, pero aún no ha escriturado el inmueble. Lo pone a la venta a precio de remate para recuperar los gastos del juicio y obtener una diferencia a favor.
Tú pagas este precio de remate al banco y continúas solo con el proceso de escrituración y toma de posesión del inmueble.
El PRECIO que pagas en esta modalidad es aproximadamente el 70 por ciento del valor original.
¿Es seguro comprar casas en Remate Bancario?
ES SEGURO, en el sentido de que el proceso se lleva a cabo con el acompañamiento de algún asesor certificado, a quien se le encarga que todo se haga en regla.
Principales Riesgos de las casas en Remates Bancarios:
- El poseedor anterior o que debe al banco puede seguir en el inmueble.
- El deudor al que demandó el banco puede haber incumplido otros pagos: predial, agua, luz, etc.
También se recomienda acudir a las instituciones oficiales, para solicitar informes de los remates bancarios. Ya que existen “coyotes” o personas que se hacen pasar por asesores, pero que venden inmuebles inexistentes o que no les pertenecen. Asimismo, debes verificar, en el Registro Público de la Propiedad que la casa pertenece a un banco y no a un particular.
¿Cómo puedo comprar una casa en Remate Bancario?
Como ya vimos existen dos tipos de adquisición de inmuebles a través de un remate bancario: la cesión de derechos litigiosos y la cesión de derechos adjudicatorios.
En la Cesión de Derechos Litigiosos, se adquieren los derechos de la demanda que presentó contra el cliente que no pagó su crédito hipotecario. Así, adquieres la responsabilidad de culminar el proceso judicial de adjudicación de la propiedad. Tras ganar el juicio, puedes iniciar con la escrituración y la posesión.
Aquí, se paga al banco al contado, lo que pide por la sesión de los derechos litigiosos. A veces, el banco pide hasta el 30% del valor comercial del inmueble.
En la Cesión de Derechos Adjudicatorios, el banco ya ganó el juicio y éste pasa a la venta. El precio es más elevado que en el caso anterior, porque el banco busca recuperar los costos del litigio y obtener una diferencia a favor. No obstante, estos inmuebles también pueden estar hasta 40% por debajo del valor de mercado.
Cuando se paga la cesión de derechos adjudicatorios, sí se puede pedir un financiamiento.
Mitos y Verdades sobre los REMATES BANCARIOS
MITO 1: SE PUEDE COMPRAR UN INMUEBLE 60% MÁS BARATO.
VERDADERO. Esta modalidad de compra te permite adquirir un inmueble que baja su valor hasta en un 60% del valor en el mercado. Los remates bancarios ponen a la venta inmuebles cuyo dueño fue demandado por una institución bancaria al no pagar la hipoteca, por lo que los bancos pueden reclamar por ley los derechos de la vivienda.
MITO 2: AL COMPRAR DENTRO DE UN REMATE BANCARIO, LA PROPIEDAD PIERDE PLUSVALÍA Y EL PROCESO TARDA MUCHOS AÑOS.
FALSO. Según el portal Wiggot, se puede adquirir una casa o departamento en un remate bancario muy por debajo del precio real y, además conservar o aumentar su plusvalía.
En cuestión de tiempo, se tiene que considerar que es dependiendo de la modalidad en que decidas adquirir, ya que si aún está en proceso la demanda, puede tardar hasta 2 años, pero si los derechos adjudicados ya están ganados, puede ser de 3 a 6 meses.
MITO 3: SE PUEDE COMPRAR LOS DERECHOS DE UN JUICIO HIPOTECARIO.
VERDADERO. Existen dos tipos de remates hipotecarios, los cuales consisten en la cesión de derechos litigiosos y la cesión de derechos adjudicatarios.
Cesión de derechos litigiosos: En este caso, se adquieren los derechos de la demanda judicial que el banco presentó en contra del deudor de la hipoteca, que por alguna razón no pudo continuar con los pagos correspondientes.
Cesión de derechos adjudicatarios: Es cuando la institución bancaria procedió con la demanda en contra del deudor hipotecario y ganó el juicio de adjudicación, pone en remate el inmueble para recuperar lo que gastó en dicho juicio y pérdidas por la deuda hipotecaria.
MITO 4: EN LA COMPRA DE LOS DERECHOS LITIGIOSOS NO SE ADQUIERE EL INMUEBLE.
FALSO. En la compra de los derechos litigiosos se adquiere el derecho de la demanda, sin embargo, el acreedor hipotecario también cambia. Por ello, el inmueble pasa a manos del acreedor una vez ganado el proceso judicial.
En tanto, la propiedad que está en disputa pasará a manos de quien compra los derechos litigiosos una vez consumada la demanda, por lo que se debe tomar en cuenta el tiempo del proceso para poder disponer de la propiedad.
MITO 5. TODOS LOS GASTOS DE ESCRITURACIÓN CORREN POR CUENTA DEL BANCO.
FALSO. Una vez adquirido un inmueble mediante alguna de las modalidades de un remate bancario, los gastos de escrituración corren por cuenta del nuevo dueño. Además recuerda que como en toda compra o venta de vivienda, existen cuestiones que debes considerar para verificar si esta opción es para ti o no.
Riesgos de un Remate Bancario
Aunque los remates bancarios son una oportunidad para comprar una casa barata es importante no dejar atrás cualquier detalle que involucre al inmueble.
“Lo primero que se debe tomar en cuenta es que no es posible visitar la propiedad ya que lo más probable es que se encuentre habitada todavía por los deudores. Esto quiere decir que no se sabe el estado en el que se va a encontrar una vez que se gane el juicio”.
TrueHome
Gastos extra
Gastos extra que se generan derivado de la adquisición de la compra de la vivienda bajo un esquema de remate bancario:
- Que la propiedad no esté al corriente en el pago de servicios como agua, luz y predial
- Pagos correspondientes al avalúo, escrituración para el cambio de propietario
- Gastos derivados en el pago de honorarios de notarios y abogados que se contraten para el juicio.
Pago completo en efectivo
Hay que considerar que no puedes pagar una propiedad en remate bancario a través de un crédito hipotecario; se debe contar con el monto total que se está solicitando en efectivo, además de los gastos extra mencionados.
Ocupantes de la vivienda no se van aún
Además agregó que otro factor que debe considerarse es que muchas veces los ocupantes de la vivienda no se van, aún cuando ya adquirió el inmueble legalmente.
“En estos casos deberás contratar un abogado especializado en desalojos para que pueda ser ocupado. Hay que tomar en cuenta que este tipo de procesos puede durar meses o incluso años. En la mayoría de los casos, después de cubrir el costo del inmueble éste se entrega en un lapso de uno a dos años, aunque puede que sea menos tiempo, dependiendo de las circunstancias legales en las que se encuentre”.
TrueHome.
A continuación te presentamos el resúmen de algunos riesgo que debes tomar en cuenta:
- Pagar el avalúo de la propiedad.
- Pagar el proceso de desalojo.
- No se puede adquirir un inmueble mediante un remate bancario con un crédito hipotecario.
- Es posible que el inmueble tenga algunas deudas, por lo que se debe poner al corriente los servicios que no tenga pagados.
- No es posible visitar la propiedad antes de adquirirla, por lo que puedes correr el riesgo de que no esté en buenas condiciones la construcción.
- Aunque durante el juicio no puedas visitar la propiedad puedes estar al tanto de los detalles de la vivienda con ayuda de la persona que te lleva el proceso legal.
Acude a un experto abogado litigante
Si le interesa adquirir un remate inmobiliario, Leonardo González recomendó contar con la asesoría de un notario o un abogado para que lo oriente sobre el procedimiento y los gastos que se deben presupuestar en términos de derechos, impuestos y honorarios que se deban cubrir.
Leonardo González expresó que también se debe evaluar la posibilidad de liquidar el crédito de tal manera que el juicio de adjudicación se dé por finiquitado.
El director de Tu Hipoteca Fácil recomendó que un abogado litigante revise todo el proceso que se está llevando a cabo y el contrato original, ya que si no está bien llevado, se corre el riesgo de perder la propiedad.
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